（央视财经《交易时间》）谁都想住贵一点的房子，有了中介你的愿望很快就能实现，但不是换房子住，而是涨房租。
据媒体报道，北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%，全国11个重点城市7月租金整体涨幅超过20%。
有业内人士质疑住房租赁市场异动源于资本介入逐利所致，但昨日万科总裁祝九胜在2018年中期业绩发布会上却提出，机构进来之后推高租金的看法可能存在一点误会，并且表示租赁行业容量依然很大，目前资本介入但占比依然很低。
那么到底应该如何看待目前房租快速上涨的情况？资本介入住房租赁将会给市场带来哪些影响？包租婆：我涨房租也有理房租上涨最近是各大媒体以及众多市场人士关注的一个热点话题。
但是房租上涨实际上也有它的合理性，比如说我们原来租房是直接和房东打交道，现在是通过中介。
比如说自如，直接把房子给租下来，经过装修以后给你提供可以长期续租的稳定合约。
而且与中介谈判也相对简单，但是如果是和房东直接对接，可能会有很多麻烦和扯皮的事情。
再者，长租公寓还会提供标准化服务，比如说替你打扫。
加入了劳动之后，涨价也是可以预期的。
中介提供了增值的服务，涨价范围在20%以内是可以预期的，也是合理的。
未来房租走向不可预知如何判断未来的房租市场，谁都说不准。
不过考虑房租未来会不会上涨，有几个因素还是值得参考的。
第一个是经济增长的速度，比如说像鄂尔多斯当年煤矿非常红火的时候，当时它的租金以及房价都非常高。
但是当煤炭下跌的时候，鄂尔多斯就成了一个空城，新城变成当时媒体所说的鬼城。
如果经济下行或者不振，住房需求会随之低迷。
第二个因素是中国的自住房比率和租房利率。
因为自住房比率越大，现在可比的口径是80%拥有自住房，并且大城市有很多家庭拥有不止两套以上的住房，因此目前房租的价格，应该说是长期供给平衡的结果。
房租上涨应该是一个逐渐的过程，不会突然大幅跳升。
还有一个核心的因素就是租售比。
去年底上海的大致租售比只有1.6%，也就是说回报率只有1.6%，还没存一年的银行定期高。
而国际上该比率一般是1比300，按照我们套算，买房的成本，通过租金25年能够收回。
但实际上以上海为例，上海浦东内环300万的房子，大约是40平米左右，租金只有5千块钱，租售比不到正常的租售比1/2。
这个租售比是低，但是如果我们就以此来推断未来的租金上涨，可能也有失偏颇，因为我们给的房价太高了。
反过来说，很多买房的人，也不是寻求租金的比率，而是追求未来物价上涨的比率，所以完全依靠这个租售比来判断房租低了也是站不住脚的。
资本介入不可怕市场决定奖与罚资本在大举介入租房市场，是因为资本认为房租未来应该会涨，因为这是估值洼地，所以资金往那流。
但是资本判断得对不对？比方说原来资本涌入的共享单车，现在很多已经无法运营。
市场最终会给它们一记响亮的耳光将其赶出市场，让其承担巨额的亏损。
所以说政策不应采用行政的手段，而应该更多采用市场的手段。
比如说要稳定房租，应该给市场更多的房源，但也不能说政府不应该再监管市场，还是要加强监管。
第一个就是炒作资金。
炒作资金就像一个旋风，所过之处虽然是整体的，看天气是晴空万里，但是局部的风暴会造成很大伤害。
比如说原来炒作资金炒作大蒜，生姜，什么姜你军啊，蒜你狠啊，所过之处一片狼藉，很多年行业也恢复不过来。
还有一个是放杠杆的资金。
如果说很多中介机构通过资金放杠杆来炒、收房源的话，对市场可能也是有很大危害，因为一旦放杠杆成了，它就身家猛涨；如果失败了，它就卷款跑路，同时也给金融造成了一定隐患。
蛋壳公寓ABS产品8月7日成立小贴士：ABS是什么？ABS融资模式是：以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
8月7日，蛋壳公寓正式对外宣布，成立了全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS，发行规模为2.035亿，产品期限为3年。
自如公寓分别于2017年8月和2018年5月发布了自如1号和2号ABS产品，基础资产均属于租金分期应收账款，发行规模分别为5亿和3亿。
而早在2017年1月，魔方公寓曾发行过基础资产为租赁收益权的ABS，底层资产是未来三年租金收入。
而能从租客那里获得持续稳定的房租收入，也是长租公寓ABS产品发行的关键。
今年以来发审过会长租公寓ABS有哪些？截止到昨天，今年以来涉及长租公寓已通过发审会的资产支持专项计划共3单，其中中信建投-远洋地产长租公寓1号于8月2号过会，计划发行金额为50亿元。
中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列于5月28日过会，计划发行50亿元。
4月4日过会的中信证券-阳光城长租公寓系列计划发行30亿元。
房地产板块今年以来整体下跌25.47%，目前市盈率仅10倍。
具体来看，二级行业分类房地产开发和园区开发也都下跌超过20%，房地产开发估值也只有10倍，园区开发略高，接近20倍。
那么房企中报业绩如何呢？大部分房企上半年利润还是较为可观的。
目前有47家房地产企业公布了半年报，有4家房企中报归母净利润超过50亿元。
9家超过10亿元，44家为归母净利润为正收益，占比超过9成。
A股房地产中报归母净利润TOP5具体来看，目前万科A的中报归母净利润为91.24亿元，高居榜首，而目前估值仅8.84倍。
同样动态市盈率在8倍左右的招商蛇口和保利地产归母净利润也在65-70多亿。
目前归母净利润位列前五的还有绿地控股和荣盛发展。
港股内房股中报归母净利润TOP5相比之下，港股内房股的估值要更加低，平均仅在5.99倍。
长实集团归母净利润超过200亿元，目前动态市盈率仅5.14倍。
碧桂园归母净利润也超100亿，估值在7倍左右。
此外，万科地产、华润置地和龙湖集团的归母净利润都超过了50亿元。
投资者：收入跟不上房租涨幅陆家嘴投资者：如果你房租的涨幅比如说每年20%多到30%多，你的工资、GDP也是这样一个涨幅，那这个我觉得还是可以的，但现在不是这个状况。
陆家嘴投资者：保障房好多年前就听说过，但是身边的朋友没几个能够申请到，有一个他是研究生申请到了，申请到但是在罗泾罗店，快要出上海了，坐车到市区，到陆家嘴的话起码得两个小时，有意义吗？华创证券：房租上涨直接抬升生活成本，降低社会零售总额增速，使市场产生消费大幅走弱的错觉。
与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大，将直接抬升租户生活成本，降低消费水平。
资本进入租房市场的决定是否正确，未来市场自会给出答案。
但市场的监管部门仍需要加强监管，并且监管的重点需要放在炒作资金和放杠杆资金上。
记者：匡树辉乐融融毕成王晓霖
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